El capital familiar más sofisticado está dejando de alquilar criterio ajeno. En lugar de comprometer su dinero a fondos de private equity, cada vez más family offices invierten directamente en los activos, en busca de control, transparencia y la posibilidad de no pagar comisiones por decisiones que pueden tomar ellos mismos.
La magnitud del giro es difícil de ignorar. Según S&P Global Market Intelligence, el año pasado las familias de alto patrimonio aumentaron el valor de sus inversiones directas un 123.3%, hasta casi 13.000 millones de dólares. Una encuesta de Citi Wealth lo confirma desde el otro lado: el 70% de los family offices se declara "comprometido con la inversión directa" y el 40% incrementó esa actividad en el último año. El contexto empuja en la misma dirección. Un nuevo informe de UBS Global Wealth Management encuentra que el 60% está modificando sus asignaciones en 2026, casi el doble que en 2025, por un mundo que perciben más riesgoso. Cuando sube la incertidumbre, sube la necesidad de control.
El motor del cambio es tan económico como filosófico. Lo primero es el fin del "2 and 20" —2% de comisión anual más 20% de las ganancias— como peaje aceptado: cuando la familia tiene el equipo, la red y la convicción para originar sus propios deals, cada punto de comisión es retorno que deja de compartirse. Lo segundo es el control. "Quieren poder personalizar por completo", resume Dino De Vita, presidente del Global Family Office de Northern Trust; "quieren poder evitar ciertos sectores y tener la flexibilidad de, a veces, no invertir en acciones públicas." Lo tercero, y quizá lo más decisivo, es el horizonte. Como apunta Alexandre Monnier, de Citi Wealth, las familias creen que el directo les da ventaja "porque pueden desplegar capital paciente y mantenerlo mucho tiempo, o muchísimo tiempo". Ahí está la línea divisoria: el private equity vive con un reloj —levanta el fondo, despliega y, a los siete o diez años, debe vender para devolver capital, le convenga o no al activo—; el family office no lo tiene. Puede comprar bien y, sencillamente, quedarse.
En real estate, el activo directo ya es la norma
En lo inmobiliario el debate está más resuelto que en private equity. El family office no descubrió ayer que prefiere el ladrillo al fondo: cuando invierte en real estate, hace tiempo que elige llegar al activo directamente, sin un vehículo que cobre comisiones y decida por él. Los números acompañan a la intuición. El real estate volvió a representar cerca del 39% de las asignaciones de los family offices en la primera mitad de 2025, su nivel más alto desde 2019, y la intención de seguir subiendo es firme: una encuesta de J.P. Morgan Private Bank halló que el 35% de las familias estadounidenses planea aumentar su exposición, mientras que el Wealth Report 2025 de Knight Frank reporta que el 44% busca ampliar su posición en propiedad comercial en los próximos dieciocho meses. Dentro de esa asignación, los REITs y los fondos cumplen un papel de liquidez, pero el núcleo es propiedad directa: el fondo sirve para entrar y salir rápido; el activo directo, para tener control, plazo y un inmueble que sea de la familia. En el corazón de la cartera —la parte que se compra para conservar, no para tradear— la preferencia es inequívocamente directa.
El NNN es el deal directo más limpio para capital LatAm
Dentro del real estate directo, el segmento donde trabajo lleva esta lógica a su forma más pura: el single-tenant NNN de entre $5M y $15M. Comprar un activo net-lease con un inquilino institucional es, por definición, inversión directa —un solo activo, un solo contrato, propiedad cien por ciento de la familia—, y toda la transparencia y el control que se persiguen al "ir directo" ya vienen incorporados en la estructura, sin fondo intermediando ni 2-and-20. Es, además, la encarnación literal del capital paciente que describe Monnier: un buen net-lease es un contrato de diez a quince años, con incrementos pactados, un inquilino corporativo solvente y el mantenimiento a cargo del propio tenant. Donde el private equity necesita una salida, el NNN paga mientras se lo conserva.
También resuelve la única objeción seria al directo, que es el esfuerzo operativo. En multifamily o en desarrollo, originar, hacer due diligence y administrar exige un equipo; en single-tenant, el inquilino opera el inmueble y la familia cobra. Es la forma de inversión directa con menor carga operativa por dólar invertido, ideal para quien quiere control sin montar una operadora. Y la personalización que reclama De Vita —elegir el sector, descartar el que no se quiere, fijar la geografía— se ejerce aquí activo por activo: se escoge el inquilino, el plazo y el mercado, uno a uno.
Conviene, eso sí, leer el mismo informe hasta el final. El movimiento que da control también concentra riesgo: a medida que se multiplican los deals directos, crecen las advertencias sobre posiciones grandes y apalancadas que podrían desarmarse juntas, el fantasma de un nuevo Archegos. Ir directo no exime de disciplina; la exige más. En real estate eso se traduce en lo de siempre: apalancamiento moderado, calidad de inquilino verificable —garantía corporativa, no franquiciado— y una geografía elegida, no heredada. El capital familiar que va directo está, en el fondo, comprando criterio propio. En NNN eso no es un experimento nuevo: es la estructura más antigua y discreta del rubro y, precisamente por discreta, la que mejor encaja con un horizonte medido en décadas.
Fuente original: "Family Offices Bypass Private Equity and Go Direct" — Barron's, 2026 (S&P Global Market Intelligence; encuesta Citi Wealth con Alexandre Monnier; Northern Trust con Dino De Vita; UBS Global Wealth Management). Artículo bajo paywall de Barron's. Research complementario sobre real estate: asignación de family offices a inmobiliario (~39%, H1 2025), J.P. Morgan Private Bank y Knight Frank Wealth Report 2025.