Hay una idea que avanza en simultáneo en Florida y en Chile, y conviene mirarla de cerca: eliminar el impuesto a la propiedad sobre la vivienda principal. El alivio es real, pero se diseñó para el residente que vota en la elección local, no para el inversionista. Quien aporta capital cross-border a Estados Unidos rara vez califica — y, en la letra chica, termina financiando la rebaja del que sí.
El mismo espíritu en dos idiomas
En noviembre, los floridanos votarán una enmienda que eleva la exención de la vivienda principal —la homestead exemption— de 50.000 a 250.000 dólares, y traza un camino hacia eliminar el property tax por completo. En Chile, el gobierno propone borrar las contribuciones de bienes raíces sobre la primera vivienda, partiendo por los mayores de 65 años. Distinto hemisferio, mismo argumento de fondo: que el impuesto a la propiedad convierte al dueño en arrendatario perpetuo del Estado, porque uno compra la casa pero nunca termina de pagarla.
No es casualidad que en ambos lados se invoque el modelo californiano —la Proposición 13 de 1978, que congeló los avalúos y limitó las alzas— ni que la vanguardia sean los mismos: propietarios mayores cuyo inmueble se valorizó mientras su ingreso no. Es una política con base electoral clara y un atractivo evidente. El problema, para quien invierte, no es el titular sino la letra chica.
Para quién se diseñó el alivio
En los dos casos, el beneficio es para el residente, no para el capital. Florida exige residencia principal establecida antes de fines de 2026; Chile lo acota a la vivienda habitual del adulto mayor. La propiedad de renta, la segunda vivienda y el activo comercial quedan explícitamente fuera. En un mercado como el del sur de Florida, donde buena parte de los dueños no son residentes permanentes sino inversionistas latinoamericanos, la distinción es todo menos menor.
Y quedan fuera en un sentido más incómodo: son la contraparte que paga la rebaja. En Florida, el tope al alza anual del avalúo no residencial baja de 10% a 5%, pero la propia Florida TaxWatch advierte que la reforma profundiza un traspaso de carga que ya mueve cerca de 10.000 millones de dólares al año, desde la vivienda principal hacia todo lo demás. Se ha deslizado, incluso, reemplazar parte del gravamen por impuesto a las ventas: un tributo que pagan todos, también el arrendatario y el turista. En Chile las contribuciones sostienen más de la mitad del fondo que financia a los municipios; eliminarlas obliga a reponer ese dinero desde otra parte, y la discusión ya tantea quién carga con la diferencia.
Lo que el inversionista debe modelar
La lectura prudente es simple. El alivio existe, pero está dirigido al votante-residente, no al capital. El inversionista serio no proyecta en su pro forma un ahorro que no va a recibir; modela el costo que sí podría heredar cuando el Estado busque reponer lo que dejó de cobrar. En la política del impuesto a la propiedad, quien no vota en la elección local suele terminar pagando la cuenta.
De ahí que prefiera, para capital cross-border, la estructura que neutraliza casi por completo este riesgo: el single-tenant NNN. En un triple net bien estructurado —deals de 5 a 15 millones de dólares, un solo inquilino corporativo, lease largo con garantía— los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento corren por cuenta del arrendatario, no del dueño. El traspaso de carga fiscal que en una vivienda de renta erosiona el rendimiento, en un NNN queda absorbido por el contrato. No es que el riesgo desaparezca; es que sabes exactamente de qué lado de la mesa quedó. Para un inversionista que no vota en Tallahassee ni en Santiago, esa certeza vale más que cualquier exención que nunca le tocará.
Fuente: versión adaptada de la columna de Carlos Balart en El Diario Inmobiliario (Chile), 16 de junio de 2026. Datos de carga fiscal: Florida TaxWatch.